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康奈爾大學(xué) | 經(jīng)濟(jì)學(xué)家：美國(guó)房地產(chǎn)衰退已經(jīng)到來(lái)

指南者留學(xué) 2022-12-08 12:58:15 閱讀量：1160

今年是房地產(chǎn)分水嶺的一年，但不是很好。   住房市場(chǎng)指數(shù)是一個(gè)備受關(guān)注的衡量房屋銷(xiāo)售前景的行業(yè)指標(biāo)，在 11 月份以百分制下降至 33，這是十年來(lái)的最低水平，除了大流行的第一個(gè)反烏托邦月份。任何低于 50 的東西都會(huì)帶來(lái)麻煩。   一個(gè)月前，標(biāo)準(zhǔn) 30 年期抵押貸款利率超過(guò) 7%，創(chuàng)下至少 50 年來(lái)的最大單年增幅。   抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克爾弗拉坦托尼說(shuō)：“為了讓你了解我們已經(jīng)走了多遠(yuǎn)，我們今年年初的增長(zhǎng)率約為 3%。” “這只是一次瘋狂的旅程。”   全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Nadia Evangelou 表示，3% 和 7% 的利率之間的差異相當(dāng)于中等價(jià)位美國(guó)房屋的每月抵押貸款多出 1,000 美元。   本月利率已回落至 6.3%，為房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的少數(shù)剩余買(mǎi)家播下了新的希望。   在史無(wú)前例的加息運(yùn)動(dòng)之后，美聯(lián)儲(chǔ)主席杰羅姆·鮑威爾 (Jerome Powell) 表示央行將放松政策。   這就是抵押貸款利率下降的原因之一。另一個(gè)更清醒。   “我們，其他人，許多市場(chǎng)參與者都預(yù)測(cè)美國(guó)和世界許多其他地方將出現(xiàn)衰退，”弗拉坦托尼說(shuō)。 “這給利率帶來(lái)了下行壓力。”   根據(jù)全國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于衰退之中，并且自仲夏以來(lái)一直如此，該協(xié)會(huì)與富國(guó)銀行一起發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)。   “該指數(shù)已連續(xù) 11 個(gè)月下降，”房屋建筑商集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·迪茨 (Robert Dietz) 表示。 “這將是 11 年來(lái)第一個(gè)獨(dú)立屋開(kāi)工的日歷年，”衡量新房建設(shè)的一項(xiàng)指標(biāo)，“總數(shù)量將低于前一年。” 他預(yù)測(cè)會(huì)出現(xiàn)兩位數(shù)的下降。   房地產(chǎn)市場(chǎng)走向何方，更廣泛的經(jīng)濟(jì)也隨之而來(lái)。 Dietz、Fratantoni 和業(yè)內(nèi)其他人預(yù)計(jì)美國(guó)將陷入衰退，這種經(jīng)濟(jì)萎靡狀態(tài)通常被定義為連續(xù)兩個(gè)季度下滑。   Fratantoni 說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致美國(guó)陷入衰退，而且很可能會(huì)把它拉出來(lái)，復(fù)蘇將在明年年中左右到來(lái)。   這對(duì)房主意味著什么？   對(duì)于大多數(shù)人：留在原地。絕大多數(shù)房主都幸運(yùn)地獲得了以低于 4% 的歷史低利率擔(dān)保的固定利率抵押貸款。幾乎沒(méi)有出售的動(dòng)力。   “任何在今年年中之前獲得抵押貸款的固定利率抵押貸款的人都處于非常好的狀態(tài)，”弗拉坦托尼說(shuō)。   一小部分房主（大約十分之一）可能遇到麻煩。他們持有可調(diào)整利率抵押貸款，如果他們還沒(méi)有調(diào)整的話，這些抵押貸款將很快調(diào)整到當(dāng)前利率。   “那些人會(huì)受到打擊，”康奈爾大學(xué)金融學(xué)教授史蒂文卡維爾說(shuō)。   在 2008 年大衰退之前的幾年里，可調(diào)利率抵押貸款占房屋貸款市場(chǎng)的 35%。當(dāng)價(jià)格暴跌時(shí)，許多借款人所欠的金額與他們房屋的價(jià)值一樣多，甚至更多。   經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì) 2023 年不會(huì)出現(xiàn)這樣的崩潰。根據(jù)房地產(chǎn)分析師 ATTOM 的說(shuō)法，目前所有抵押貸款中近一半是“資產(chǎn)豐富”的：借款人的欠款不到其房屋價(jià)值的一半。   如果房?jī)r(jià)暴跌，情況可能會(huì)變得糟糕。但經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期不會(huì)發(fā)生這種情況。   “可以肯定的是，我們將看到喪失抵押品贖回權(quán)的情況有所增加，”迪茨說(shuō)。 “但我們預(yù)計(jì)它不會(huì)像上次那樣大規(guī)模。”   超過(guò) 600 萬(wàn)個(gè)家庭在大蕭條期間失去了房屋喪失抵押品贖回權(quán)。 Dietz 說(shuō)，這種低迷是在多年的過(guò)度建設(shè)之后產(chǎn)生的，導(dǎo)致住房過(guò)剩和房屋價(jià)值暴跌。   相比之下，近年來(lái)出現(xiàn)了“大量建設(shè)不足”的情況，他說(shuō)，導(dǎo)致可用住房出現(xiàn)短缺。   Fratantoni 說(shuō)，抵押貸款拖欠率是衡量即將到來(lái)的止贖的指標(biāo)，處于歷史低位。   Fratantoni 說(shuō)，在目前的房地產(chǎn)衰退中，“如果你的業(yè)主看到市場(chǎng)疲軟，他們就會(huì)將他們的房產(chǎn)撤出市場(chǎng)。”   美聯(lián)儲(chǔ)提高利率的部分原因是為了對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“調(diào)整”。根據(jù) Case-Shiller 美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)，從 2020 年初到 2022 年 6 月，房?jī)r(jià)上漲了 40% 以上。   有效。該指數(shù)已連續(xù)三個(gè)月下跌，是十年來(lái)的最大跌幅。   現(xiàn)在的房?jī)r(jià)仍然高于一年前，但這可能會(huì)改變。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 Redfin 預(yù)測(cè)，2023 年房?jī)r(jià)將下降 4%，中值為 368,000 美元。   “這并不一定意味著每個(gè)人的房屋價(jià)值都開(kāi)始下降，”Redfin 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Daryl Fairweather 說(shuō)。 “豪宅的價(jià)格降幅最大。負(fù)擔(dān)得起的房屋可能會(huì)更好地保持其價(jià)值。”   Redfin 的一項(xiàng)分析表明，中西部和東北地區(qū)的房?jī)r(jià)可能會(huì)保持得更好，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)在大流行年份的漲幅較小。鳳凰城等大流行的新興城市的價(jià)格可能會(huì)進(jìn)一步下跌；得克薩斯州奧斯??；和愛(ài)達(dá)荷州的博伊西。   根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，房屋分析師預(yù)計(jì)房屋銷(xiāo)售將大幅下滑：2022 年下降 15%，2023 年下降 7%。   “在過(guò)去的 12 周內(nèi)，我們看到創(chuàng)紀(jì)錄的房屋被撤出市場(chǎng)，”費(fèi)爾韋瑟說(shuō)。潛在賣(mài)家“不愿意降價(jià)。他們寧愿留在家里等待。”   對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房屋銷(xiāo)售商來(lái)說(shuō)，“去年是自 2006 年以來(lái)最好的一年，”Evangelou 說(shuō)。   今年是最糟糕的一年。   The Hill 周一向幾位知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提出的采訪請(qǐng)求沒(méi)有得到答復(fù)，或者被禮貌地拒絕了。一位芝加哥經(jīng)紀(jì)人在一封電子郵件中解釋說(shuō)，她的賣(mài)家“大多要等到明年才上市”。   高利率、高漲的要價(jià)和待售房屋庫(kù)存的減少也給買(mǎi)家?guī)?lái)了痛苦。   首次購(gòu)房者面臨的可能性特別大。他們無(wú)法利用股權(quán)儲(chǔ)備來(lái)支付大筆首付款。租金上漲，使節(jié)省首付的任務(wù)變得復(fù)雜。   根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的一項(xiàng)全國(guó)調(diào)查，首次購(gòu)房者目前僅占所有購(gòu)房者的 26%，是近年來(lái)的最低比例。   隨著 2022 年轉(zhuǎn)向 2023 年，所有的目光都將集中在利率上。許多觀察家表示，最高利率尚未到來(lái)。   “我們的預(yù)測(cè)使他們達(dá)到 7.5% 左右的峰值，”Dietz 說(shuō)。   但 Redfin 預(yù)測(cè)利率最終會(huì)下降，到 2023 年底下滑至 5.8%。   以 5.8% 的利率計(jì)算，每月預(yù)算為 2,500 美元的潛在買(mǎi)家可以買(mǎi)得起 406,250 美元的房屋。以 6.5% 的利率計(jì)算，同一買(mǎi)家只能花費(fèi) 383,750 美元。就在一年前，以 3% 的利率，買(mǎi)家可以花費(fèi) 517,000 美元。   然而，對(duì)于最近加息引發(fā)的所有動(dòng)蕩，從歷史上看，6% 或 7% 的利率并不是特別高。   “這不在瘋狂的范圍內(nèi)，”康奈爾大學(xué)的卡維爾說(shuō)。 “我們一直在瘋狂的范圍內(nèi)。事實(shí)就是如此。”   <blockquote> 注：本文由院校官方新聞直譯，僅供參考，不代表指南者留學(xué)態(tài)度觀點(diǎn) </blockquote>

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